In het geval dat jouw huurder de huur niet meer kan betalen of op het moment van wanbetaling, raden wij jou het volgende aan. Inventariseer in eerste instantie welk type huurcontract jij met de huurder hebt afgesloten en welk huurrecht hierop van toepassing is. Kijk vervolgens of je op een informele manier het probleem kan oplossen. Kom je er onderling niet uit? Stuur dan een ingebrekestelling. Wordt er na dit verzoek weer niet betaald? Dan kun je via de rechter je recht op huurontbinding aanvragen, zodat je uiteindelijk over kunt gaan tot uitzetting van de huurder.
Inhoud
Huurrecht per type huurcontact bij het niet betalen van huur
Huurrecht is een zeer complex rechtsgebied. We gaan je dan ook zeker niet alle geldende wetsartikelen uitleggen. Een korte schets geeft je echter wel een beeld van de situatie waarin jij je bevindt. Het Nederlandse huurrecht is ingedeeld in drie verschillende categorieën huurovereenkomsten, met elk hun eigen regels én verplichtingen. De drie categorieën van verhuur zijn woonruimte, bedrijfsruimte en overige zaken. In dit artikel gaan wij uit van woonruimte en helaas, hierbij zit je als verhuurder meteen in de meest lastige situatie.Â
Ook binnen woonruimte bestaan er verschillen, dit ligt aan de type verhuur en het opgestelde contract. Je kunt vier situaties onderscheiden:
Tijdelijke huurovereenkomst
Als verhuurder mag je één keer een tijdelijk huurcontract geven met een maximale duur van twee jaar. Het contract stopt dan op de datum die genoemd is in de overeenkomst, als verhuurder ben je wel verplicht hier de huurder tussen de 1-3 maanden hieraan te herinneren. Dit mag door een e-mail, brief of tegenwoordig zelfs via een WhatsApp. Eerder stoppen is geen optie, mits de huurder het hiermee eens is of wanneer je de gerechtelijke stappen volgt zoals wij later toelichten.
Vergeten de herinnering te sturen? Balen, want dan is het automatisch een vast contract geworden inmiddels. Â
Contract voor onbepaalde tijd
De verhuurder mag het huurcontract niet zomaar opzeggen wanneer er niet betaald wordt. Bij een vast huurcontract heeft de huurder namelijk huurbescherming. Er zijn een aantal andere redenen waardoor de huur tóch kan stoppen, het niet betalen is hier uiteraard één van. De te nemen stappen in deze situatie zullen we verderop nader behandelen.Â
Verhuren via de leegstandwet
Wanneer je verhuurt via de Leegstandswet wordt de woning in de toekomst gesloopt, gerenoveerd of verkocht. Daarom is er een tijdelijk contract opgesteld, maar met weer met andere regels dan voor normale tijdelijke contracten. Het contract moet minimaal zes maanden duren, bij potentiële verkoop is dit drie maanden. Het contract stopt automatisch op de einddatum, dit moet duidelijk in het contract staan. Vermeld duidelijk in het contract dat het om een verhuur via de Leegstandswet gaat en dat er een Leegstandwetvergunning is van de gemeente. In de vergunning staat een maximale huurprijs en periode, hanteer deze altijd. Wanneer dit niet overeenkomt kan het contract niet zomaar beëindigd worden.Â
Kamerverhuur
We proberen het echt overzichtelijk te houden, maar bij kamerverhuur zijn er ook weer verschillende opties. Grofweg zijn er drie soorten;
- Vaste kamerhuur
Bij een vast huurcontract mag de huur niet zomaar opgezegd worden bij geen betaling. De huurder heeft namelijk huurbescherming, hierbij gelden de regels zoals het beëindigen van de huurovereenkomst van een woonruimte. Deze leggen we later nog verder uit.Â
- Tijdelijke kamerhuur
Bij een tijdelijke verhuur volg je bij geen betaling de regels zoals ook gelden bij een tijdelijk huurcontract zoals later beschreven.Â
- Hospitaverhuur
Hospitaverhuur onderscheidt zich van de andere vormen van kamerhuur omdat de verhuurder óók in de woning woont. De eerste 9 maanden geldt er geen huurbescherming, in die periode mag de verhuurder zonder reden het contract opzeggen dus ook bij geen betaling. Doe dit wel minimaal één maand van tevoren.
Ben je een verhuurder? volg dit stappenplan als jouw huurder de huur niet meer betaalt
Inmiddels weet je welk soort contract het betreft en wat voor jou geldt. Nu komen er een aantal stappen aan die je moet nemen om het gewenste resultaat te krijgen, je geld en/of beëindiging van het contract.
Stap 1. Pak de telefoon en probeer er met de huurder uit te komen
Voordat je overgaat naar formele opties is dit de meest raadzame stap een informele tip. Om een goede relatie met je huurder te houden is het wijs om eerst telefonisch contact op te nemen. Informeer of er wellicht iets fout is gegaan bij de bank of dat er andere persoonlijke redenen zijn. Mocht dit gesprek letterlijk of figuurlijk geen gehoor geven, dan zijn er formele acties nodig. Je kan voorstellen een betalingsregeling te treffen bij (tijdelijke) geldproblemen of wanneer de huurder aangeeft niet te kunnen betalen. Dit kost jou de minste moeite en kosten als verhuurder en biedt wellicht lucht aan de huurder.
Stap 2. Ingebrekestelling
Wanneer de huurder na de afgesproken datum niet betaalt, is hij of zij automatisch van rechtswege ‘in gebreke’. De eerste stap is; stuur de huurder een aanmaning, vermeld daarin dat er een betalingstermijn gaat gelden van 14 dagen waarbinnen de huurder alsnog kan betalen. Deze termijn gaat lopen de dag na ontvangst van de brief. Vermeld daarnaast dat er bij geen betaling incassokosten gaan gelden en hoe hoog deze zijn. Â
Een ingebrekestelling is een formele actie waarvan het raadzaam is om schriftelijk te doen, zodat je bewijs hebt van de stap die je genomen hebt. Verstuur de brief aangetekend, dan gaat het argument dat hij niet ontvangen is niet op. Zelf geen zin of tijd om een brief op te stellen? Dan is het inschakelen van een incassobureau een optie, realiseer je wel dat dit ook kosten met zich meebrengt en wellicht nogal dwingend overkomt. Vaak doen professionele partijen zoals vastgoedbeheerders dit. Incassobureaus geven vaak een ‘no-cure, no-pay’ garantie maar weet wel dat zij nog geen rechtelijke procedure kunnen starten voor incasso.
Zelf een aanmaning opstellen kan ook, voor jouw specifieke situatie zijn online goede voorbeeldbrieven te vinden. Let daarbij dus op de aspecten zoals hiervoor beschreven.Â
Stap 3. Naar de rechter
De frustratie loopt op en ondertussen heb jij nog steeds je geld niet binnen. Wanneer een huurachterstand van twee maanden is bereikt biedt de wet mogelijkheden om de huurovereenkomst te ontbinden. Hiervoor moet je wel naar de rechter. De aankondiging van deze actie gaat per brief, het staat de huurder wel vrij om hier tegen te protesteren. De verhuurder is niet verplicht om hier vervolgens op te reageren en kan de kwestie aan de rechter voorleggen. Realiseer je wel dat wanneer je in het ongelijk wordt gesteld, de proceskosten voor jou zijn. Dus een protest grondig lezen is raadzaam.
Stap 4. Het rechtsproces
Het is te hopen dat de wachttijden bij de rechtbank niet al te lang zijn, want tot de zitting loopt het huurcontract gewoon door. Middels een dagvaarding van de deurwaarder wordt de huurder uitgenodigd bij de rechter te verschijnen. Wanneer de rechter toestemming geeft om het huurcontract te stoppen, vraag dan ook meteen toestemming voor eventuele huisuitzetting. Dit heet de executie van het vonnis. Vervolgens zijn er natuurlijk twee mogelijkheden:
De rechter beslist in jouw nadeel
De rechter zal hier altijd gronden voor aandragen, deze zijn vaak in het kader van grote gebreken aan het huis die eerst hersteld moeten worden. Volg altijd de uitspraak van de rechter. Wanneer je het echter totaal niet eens bent, dan is er altijd de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan tegen de uitspraak. Goed om te weten is dat de huurder dit ook kan doen. De termijn om in beroep te gaan duurt enkele weken, hierna is het vonnis definitief en kan er uitvoering aan worden gegeven.Â
De rechter beslist in jouw voordeel
Geeft de rechter de toestemming om de huurder uit de woning te zetten? Wellicht is het een optie de huurder een laatste kans te geven om huisuitzetting te voorkomen door de gelegenheid te geven de huurachterstand helemaal in één keer te betalen. Misschien stelt de huurder dit zelf voor, goed om te weten is dat je dit wel mag weigeren wanneer je er helemaal klaar mee bent. Er kan dan nog steeds overgegaan worden tot uitzetting.Â
Stap 5. Uitzetting van de huurder
Het is zover, je bent er klaar mee en je hebt toestemming van de rechter dus je kunt overgaan tot uitzetting van de huurder(s). Schakel hiervoor een deurwaarder in en ga niet zelf op pad. Deurwaarders zijn hier ervaren in en kennen de wet.Â
Ondanks dat je een vonnis hebt, kán het zijn dat er een situatie is waarin het ‘niet redelijk’ is om een huurder uit de woning te zetten. Hierbij valt te denken aan de situatie waarbij de gemeente betrokken is en de huurder in de schuldsanering zit. Ook de situatie waarbij de verhuurder lang wacht met het uitvoeren van de uitzetting na de uitspraak kan bezwarend zijn en als onredelijk worden ervaren. Daarnaast is het ook een andere situatie wanneer er kinderen bij zijn betrokken en er geen alternatief onderdak is, dit noemen we een noodsituatie en breekt ook het uitvoeren van een vonnis.Â
Deze onredelijkheid kan de huurder aankaarten bij de rechter door middel van een ‘executiegeschil’. Dan gaat het niet over de inhoud van het vonnis zelf, maar op de wijze waarop dit wordt uitgevoerd. De vraag is dan om uitzetting tegen te houden.Â
Wanneer de rechter uiteindelijk een onherroepelijk vonnis heeft gewezen tot uitzetting maar het voorstel om alsnog te betalen wordt gedaan, realiseer je dan goed dat het doel enkel voor de korte termijn is behaald. Onze ervaring leert dat nieuwe huurders zoeken wat meer werk oplevert, maar dat éénmaal slechte betalers vaak slechte betalers blijven. De uitzondering hierop is uiteraard als er zeer schrijnende persoonlijke omstandigheden zijn.Â
Hopelijk hebben wij in de lastige wereld van niet-betalende huurders je enige helderheid kunnen verschaffen, al hopen wij natuurlijk dat je nooit met deze situatie hoeft te worstelen!
Is iets aan dit artikel nog niet helemaal duidelijk of ontbreekt er wat? Laat een opmerking achter.