Om je meteen maar gerust te stellen, als je als huurder een huurachterstand hebt van enkele dagen/weken word je NIET meteen uit huis gezet. Voel je aankomen dat je deze of de volgende maand de huur niet kan betalen? Neem dan zo snel mogelijk met je verhuurder contact op vóór de datum dat je officieel moet betalen! Leg de situatie uit, dit zorgt vaak voor begrip. Vaak kan er een afspraak gemaakt worden voor een betalingsregeling of een periode van uitstel.
Wilt de verhuurder geen betalingsregeling treffen of is hij niet bereikbaar? Dan nog sta je de week nadat je te laat bent niet direct op straat.
Door de corona crisis zijn we ons meer dan ooit gaan realiseren dat het verliezen van je inkomen van de één op de andere dag kan plaatsvinden. In dit artikel lees je wat jouw rechten en plichten zijn bij een terugval in salaris en de invloed hiervan op je huurbetalingen.
De focus in dit artikel ligt op de huurbescherming bij het uitzetten van een woonhuis, bij de huur van een bedrijfspand gelden weer andere regels. We gaan er ook vanuit dat je de huur niet betaalt omdat je niet kán betalen, wanneer je niet betaalt omdat de verhuurder gebreken aan de woning niet repareert dan gelden er weer andere regels en gronden.Â
Inhoud
Heb je een huurachterstand? Volg dit stappenplan
Neem z.s.m. contact op met de verhuurder
We hebben het al benoemd, maar pak de telefoon en neem contact op met de verhuurder. Leg hem de situatie waarin je je momenteel bevindt uit, vaak staan verhuurders dan wel open om een betalingsregeling te treffen of uitstel te geven. Zorg dat je de irritatie voor bent en blijf in gesprek.
Wacht niet te lang met contact opnemen, ook bij een structurele (veel) te late betaling van de huur kan een verhuurder zich tot de rechter wenden met het verzoek tot ontruiming.
Doe zelf een voorstel voor een betalingsregeling
Je kunt afwachten totdat de verhuurder met een voorstel komt om een regeling te treffen, maar je kunt ook het heft in eigen hand nemen en een voorstel doen. Jij weet natuurlijk als geen ander hoe jouw financiële plaatje eruitziet. Doe een dergelijk voorstel wel op schrift, zodat je altijd bewijs hebt omtrent het afgesprokene.
Je kunt afwachten totdat de verhuurder met een voorstel komt om een regeling te treffen, maar je kunt ook het heft in eigen hand nemen en een voorstel doen. Jij weet natuurlijk als geen ander hoe jouw financiële plaatje eruitziet. Doe een dergelijk voorstel wel op schrift, zodat je altijd bewijs hebt omtrent het afgesprokene.
Voorbeelden van voorstellen
- Een betalingsregeling
Doe een concreet voorstel voor een betalingsregeling. Zorg ervoor dat je de afspraak wel daadwerkelijk kunt nakomen. Maak dus voor jezelf de balans op, wat is het minimum wat nodig is om van te leven. En nee, Netflix is geen basisbehoefte. Een goed uitgangspunt om dit te bepalen is de zogenaamde beslagvrije voet berekenen. De beslagvrije voet is voor iedereen anders en hangt af van het inkomen en de gezinssituatie. Meestal berekenen deurwaarders dit bij een beslaglegging. Bij een laag of middeninkomen is de beslagvrije voet minimaal 95% van het netto inkomen. Online zijn er eenvoudige programmaatjes te vinden om dit zelf te berekenen - Voorstel inning borg
Vaak doet de verhuurder een voorstel om de betaalde borg te verrekenen met het openstaande bedrag. Dit is wel een risico aan de zijde van de verhuurder, want deze borg is vervolgens weg en kan op een later moment niet meer ingezet worden wanneer er bijvoorbeeld bij het verlaten van de woning gebreken blijken te zijn. Deze optie wordt vaak aan voorbij gegaan, je kan als huurder overwegen zelf dit voorstel te doen.
Tips bij het doen van een betalingsvoorstel
- Laat je goede wil zien en betaal alvast vooruit de eerste termijn van je eigen voorstel. Of heb je zelfs al een poging gedaan door middel van een deelbetaling? Laat dit dan zien door een kopie van het bewijs.
- Gaat de verhuurder akkoord, maar geen bevestiging per brief of e-mail ontvangen? Neem dan contact op met de verhuurder en vraag om een schriftelijke bevestiging.
- Weigert de verhuurder de betalingsregeling? Dan heb je helaas weinig opties. Een eigenaar van een woning is niet verplicht om een betalingsregeling te treffen.
Mocht bovenstaande nou geen resultaat opleveren of ben je vergeten een voorstel tijdig te doen. Dan wordt het langzaamaan meer een juridische kwestie.
Herinneringen en aanmaningen van verhuurder
De verhuurder is verplicht om bij een te late betaling van de huur een herinnering te sturen. Hierin zal hij een redelijke termijn moeten noemen om jou als huurder alsnog de kans te geven aan de verplichting te voldoen. Als er vervolgens na twee weken nog geen betaling is geweest dan zal hij een aanmaning sturen. Wanneer hij dit (vaak een aantal keer) heeft gedaan gaat hij vaak over op de professionele partijen.
Het incassobureau
Een incassobureau is gespecialiseerd in het incasseren van achterstallige betalingen. Incassobureaus sturen vaak een dringend verzoek naar om de huur te betalen. Als jij als huurder in deze fase zit, en je kan de huur (nog) niet betalen, neem dan direct contact op met zowel de verhuurder als het incassobureau. Vanaf dit punt zullen de kosten alleen maar oplopen en zul je absoluut een betalingsregeling willen en moeten treffen om hogere kosten of uitzetting te voorkomen.
Incassobureaus hebben echter geen zogenaamde executoriale titel, dit houdt in dat incassobureaus NIET kunnen overgaan tot het uitzetten van jou uit jouw woning. Alleen de rechter kan dat beslissen.
Gang naar de kantonrechter
Heeft dit alles toch niet gewerkt om jou je huur te laten betalen? Dan is het voor de verhuurder mogelijk om een procedure te starten bij de kantonrechter, dit mag pas wanneer er drie maanden geen huur is betaald.
De rechter kan dan bepalen dat het huurcontract wordt ontbonden. De verhuurder kan ook verzoeken om jou alsnog te veroordelen tot betaling van de achterstand. Voordeel daarvan is dat de verhuurder nog geld ontvangt, maar de kans dat dezelfde situatie weer ontstaat is ook aanwezig. Daarnaast is een combinatie ook nog mogelijk, én de achterstand betalen én ontruiming van de woning.Â
Laatste poging voor uitzetting
Je kan nog een laatste poging doen om uitzetting te voorkomen door alsnog de achterstand te betalen. Realiseer je wel zodra er een vonnis ligt, de verhuurder over kan gaan tot uitzetting of er alsnog betaalt is of niet.Â
Deurwaarder op de stoep
Heeft dit alles toch niet gewerkt? Dan is het aan de verhuurder om wel of niet over te gaan tot de executie (uitvoering) van het vonnis. Hij zal hiervoor een deurwaarder inschakelen die met het vonnis in de hand overgaat tot werkelijke uitzetting. Kun je de huisuitzetting echt niet voorkomen? Dan moet je je houden aan de uitspraak van de rechter. Hierin staat op welke datum je de woning moet verlaten. Ga je niet op tijd weg? Dan mag de deurwaarder het huis leeghalen en je uit de woning zetten. Dat heet een huisuitzetting of ontruiming.
Kun je nergens anders wonen? Ook dan kan de deurwaarder je er alsnog uitzetten. Regel dus voor dit moment een noodoplossing. Vraag familie of vrienden voor tijdelijk onderdak of regel een alternatief huurhuis.
Overige vragen en tips bij een huurachterstand
Ik ben uit huis gezet, moet ik alsnog de huurachterstand betalen?
Ja ook als je al uit huis bent gezet moet je nog steeds de openstaande huurpenningen en kosten betalen en sterker nog, de kosten lopen alleen maar op. Bij de achterstallige huur kun je de kosten voor de procedure optellen, deze zijn vaak niet mals. Dit bestaat vaak uit buitengerechtelijke incassokosten, de kosten van de rechtszaak (proceskosten) en wettelijke rente.
Start een executiegeschil zodat je in jouw huis kan blijven wonen
Om te voorkomen dat je op korte termijn je huis uit wordt gezet door de deurwaarder, zou je een executiegeding kunnen starten bij de rechter om aan te geven dat er écht een noodzaak is om in je woning te blijven. De wet kent drie situaties die hiertoe aanleiding geven, dan is zogenaamde uitzetting niet redelijk:
- Je krijgt hulp van de gemeente om schulden af te lossen.
- Er zit een lange tijd tussen de uitspraak van de rechter en het leeghalen van de woning.
- Door de uithuiszetting kom je in een noodsituatie. Hierbij valt te denken aan de situatie dat je op straat komt te staan met een ernstig ziek kind.
Bij een ‘executiegeschil’ maak je bezwaar tegen de manier waarop de deurwaarder het vonnis (gaat) uitvoeren. En je vraagt de rechter om de huisuitzetting tegen te houden.
Ik ben uit huis gezet en kan nergens heen, wat kan ik doen?
Mocht het toch zover komen dat jij je huis word uitgezet, dan zul je de uitspraak van de rechter moeten volgen en vertrekken.
Daadwerkelijk afwachten totdat de deurwaarder met het vonnis op de stoep staat is wel aan te raden omdat de verhuurder kán besluiten niet tot executie over te gaan. De kans hierop is echter wel klein.
We raden je wel aan om je zo snel mogelijk bij de gemeente te melden wanneer een dergelijke situatie ontstaat. Zij kunnen op korte termijn vaak een voordelige noodwoning regelen, de mogelijkheden hiervoor verschillen per gemeente.
Is iets aan dit artikel nog niet helemaal duidelijk of ontbreekt er wat? Laat een opmerking achter.